اختیارات و وظائف هیات مدیره:

 به موجب ماده ۱۴ آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها، مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می باشند و تعداد آنها باید فرد باشد تا ، تصمیمات هیات مدیره و تشخیص رای اکثریت دچار بلا تکلیفی نگردد .

درصورت استعفاء ، فوت ، عزل یا حجر یک یا چند نفر از مدیران قبل از انقضاء مدت ماموریتشان ، مجمع عمومی فوق العاده باید جانشین هر یک از آنها را انتخاب نموده و درصورتی که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیئت مدیره به جهات فوق از هیات مدیره خارج شوند مجمع عمومی فوق العاده باید به منظور تجدید انتخاب هیات مدیره تشکیل گردد ، (‌ماده  ۱۶  آئین نامه و تبصره یک آن )

تصمیمات مدیران با اکثریت آراء معتبر است . ( ماده ۱۷ آئین نامه )

مجمع عمومی یک نفر از مدیران را بعنوان خزانه دار تعیین می نماید خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب تراز نامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد . ( ماده ۱۸ آئین نامه  )‌

مدیر یا مدیران امین شرکاء محسوب شده و نمی توانند فرد دیگری را به جای خود جهت اداره امور ساختمان انتخاب و یا اختیارات خود را به اشخاص غیر، تفویض  نمایند .   ( ماده ۱۹آئین نامه )

به موجب ماده ۸ قانون تملک آپارتمانها مجمع عمومی ساختمان می تواند از اشخاص حقیقی یا حقوقی خارج از ساختمان بعنوان مدیر جهت اداره امور ساختمان استفاده نماید.

علی ایحال با عنایت به مراتب فوق ، وظایف و اختیارات کامل مدیر  یا هیات مدیره بشرح ذیل می باشد:

۱-حفظ وا داره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی مالکین :

حفظ واداره ساختمان عنوان کلی وظایف مدیر یا هیات مدیره است ، بعبارتی تمام اقدامات و مساعی مدیر یا مدیران صرفاً جهت حفظ ساختمان از هرگونه آسیب و خرابی و انجام امور جاری مربوط به آن است . مدیر یا مدیران برای اداره امور ساختمان تابع تصمیمات مجمع عمومی مالکین می باشند . و چنانچه تصمیم مجمع عمومی در مورد یا مواردی خلاف قانون تملک آپارتمانها و آئین نامه اجرایی آن یا خلاف سایر قوانین موضوعه کشوری باشد مدیر یا هیات مدیره تکلیفی به تبعیت از آن ندارد .

۲- عدم تفویض مدیریت به اشخاص غیر :

ماده ۱۹ آئین نامه یاد شده مصرح است بر اینکه (( مدیر یا مدیران امین شرکاء بوده و نمی توانند فرد دیگری را به جای خود انتخاب نمایند )) بنابراین هیچ مدیری نمی تواند پس از انتخاب شدن از سوی مجمع عمومی عادی یا فوق العاده ماموریت محوله خود را به دیگری تفویض کند زیرا مجمع عمومی صرفاً با توجه به قابلیت های موجود در او ، ایشان را بعنوان مدیر ساختمان برگزیده و مدیر یا هیات مدیره نمی توانند به بهانه اینکه ، اوقات فراغت کافی برای مدیریت ندارند شخص دیگری را برای حفظ و اداره ساختمان تعیین کنند و چنین عملی علی الاصول خلاف قانون می باشد .


۳- بیمه کردن تمام بنا در مقابل آتش سوزی :

بیمه در جوامع پیشرفته نقش حیاتی داشته و بیمه کردن ساختمان در مقابل آتش سوزی  از جمله امور احتیاطی است که مدیر یا مدیران جهت حفظ ونگاهداری ساختمان و تاسیسات و تجهیزات مربوطه ، معمول می دارند سهم هر یک از مالکان به تناسب سطح زیر بنای اختصاصی آنها وسیله مدیر با مدیران تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد ، درصورت عدم اقدام و بروز آتش سوزی ، مدیر یا مدیران مسئول جبران خسارات وارده میباشند .

۴- نحوه تعیین سهم هزینه های مشترک هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان :

طبق ماده ۴  قانون و ماده ۲۳ آئین نامه ، درصورتیکه مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه های مشترک پیش بینی نکرده باشند سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان از هزینه های مشترک ، آن قسمت که ارتباط با مساحت زیر بنای اختصاص دارد از قبیل آب ، گاز ، آسفالت پشت بام و غیره به نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان ( به عبارتی به نسبت به متراژ ) و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت و زیر بنا ندارد از قبیل هزینه های مربوط به سرایدار ، نگهبان ، متصدی آسانسور ، هزینه نگاهداری تاسیسات ، باغبان ، تزئینات قسمتهای مشترک و غیره بطور مساوی بین مالکین یا استفاده کنندگان تقسیم می گردد . بنابر این با توجه به مراتب فوق محاسبه دقیق سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان ، با مدیر یا مدیران است .

لازم به ذکر است که برای جلوگیری از معوق ماندن امور مربوط به ساختمان ،‌ تنها مالکین ، در پرداخت سهم هزینه های مشترک ، متعهد نبوده ، بلکه هر شخصی اعم از مالک یا مستاجر یا استفاده کننده ، در قبال پرداخت هزینه های مشترک ساختمان مسئول می باشند .

۵- رسیدگی به اعتراض هر یک از شرکاء :

به موجب ماده ۲۴ آئین نامه اجرائی ، هر یک از شرکاء که در مورد سهم یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد می تواند به مدیر یا مدیران مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید بنابراین مدیر موظف است که به اعتراض مالک یا مالکان رسیدگی نماید البته ممکن است که اعتراض مالک منطقی نباشد ولی رسیدگی به اعتراض او بهر حال وظیفه مدیر بوده و درصورت عدم رسیدگی مدیر به اعتراض شرکاء ، آنان می توانند به مراجع صلاحیتدار قضایی مراجعه نمایند .

۶- رویت و بررسی وکالتنامه نماینده شرکاء :

به موجب ماده ۹ آئین نامه ، کسی که بعنوان نماینده یکی از شرکاء تعیین شده باشد باید قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی مالکین ، وکالتنامه معتبر خود را به مدیر یا مدیران ارائه نماید . بنابر این رویت و احراز صحت اعتبار وکالتنامه ، قبل از تشکیل و رسمیت جلسه مجمع عمومی ، از وظایف مدیر یا مدیران است .

۷- نگهداری صورت جلسات مجامع عمومی ساختمان :

به موجب ماده ۱۲ آئین نامه ، کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکاء باید در صورتجلسه نوشته شده و بوسیله مدیر یا مدیران نگهداری گردد .

بنابراین تمامی صورتجلسات مجامع عمومی باید حفظ و در مواقع لزوم به مبادی ذیربط ارائه واستناد شود ، زیرا این صورتجلسات به امضای کلیه  حاضرین رسیده و مفاد آنها از مهمترین مدارک قابل استناد در برابر مالکین ، مدیران ، ‌اشخاص ثالث ، مراجع ثبتی ، مراجع قضائی و اداری است .

بدیهی است کلیه صورتجلسات و مدارک ساختمان با تغییر مدیر یا مدیران ، به مدیر یا مدیران بعدی ساختمان ، می بایست تحویل گردد .

۸- اطلاع رسانی تصمیمات متخذه مجامع عمومی به شرکاء غایب و وزارت مسکن و شهرسازی :

پس از ارسال دعوتنامه به مالکین جهت حضور در جلسه مجمع عمومی ، ممکن است همه آنان نتوانند و یا نخواهند در جلسه مجمع ( اعم از عادی و فوق العاده ) حاضر شوند در این صورت چنانچه جلسه با حضور اکثریت لازم رسمیت پیدا کند ، تصمیمات آنها برای همه از جمله مالکان غائب نیز با توجه به ماده ۱۳ آئین نامه الزام آور خواهد بود و وفق تبصره ماده ۱۲ نیز ، تصمیمات متخذه باید ظرف ده روز به وسیله مدیر یا مدیران به شرکاء غایب و وزارت مسکن و شهرسازی اطلاع داده شود .

۹- ارسال اظهار نامه به مالکین با استفاده کنندگان بدهکار :

به موجب ماده ۱۰ مکرر قانون ، درصورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از  هزینه های مشترک ، از طرف مدیر یا هیات مدیره ، وسیله اظهار نامه ، باذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه  می شود، بنابراین قانوناً اظهارنامه وسیله ای است رسمی برای مطالبه حق و مدیر ساختمان نمی تواندبرای مطالبه سهم هزینه های مشترک مالک یا استفاده کنندگانی از پرداخت سهم خود امتناع می کنند شفاهاً یا به وسیله نامه معمولی و یا نصب آگهی روی تابلو اعلانات ، اقدام نماید زیرا چنین روشی برای اثبات مطالبه بدهی مالک در مراجع قضائی و ثبتی عملاًٌ ممکن نمی باشد و مدیر یا مدیران ملکف هستند بدهی مالک یا استفاده کننده را به وسیله اظهار نامه رسماً مطالبه نماید . اظهار نامه بر روی فرمهای مخصوصی که از دادگاه تهیه می شود وسیله مدیر ساختمان در سه نسخه تنظیم و ذیل آن امضاء می شود سپس در دفتر دادگاه به ثبت رسیده و توسط مامور ابلاغ به بدهکار ابلاغ می شود .

۱۰- خودداری از دادن خدمات مشترک به مالکین یا استفاده کنندگان بدهکار  :

این وظیفه و اختیار پس از ارسال اظهار نامه به مالکین یا استفاده کنندگان بدهکار برای مدیر یامدیران ایجاد می شود زیر ابموجب ماده ۱۰ مکرر قانون هرگاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه سهم بدهی خود را نپردازد ،‌مدیر یا مدیران    می توانند به تشخیص خود با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ ، تهویه مطبوع آب گرم ( نه آب سرد ) برق ، گاز و غیره به  او خودداری کنند تابدین وسیله بدهکار مجبور  به پرداخت بدهی خود شود .

بدیهی است مدیر یا مدیران نمی توانند و نباید پیش از ابلاغ اظهار نامه ، مالک یا استفاده کننده بدهکار را ، از خدمات مشترک محروم کنند .

۱۱- تقاضای صدور اجرائیه برای وصول مطالبات ساختمان :

چنانچه مدیر یا هیات مدیره حسب وظایف و اختیارات قانونی خود جهت وصول مطالبات ساختمان از مالکین یا استفاده کنندگان بدهکار اظهار نامه ارسال کنند ، لکن مالک یا استفاده کننده بدهکار ، همچنان اقدام به تصفیه حساب ننماید ، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیات مدیره برای وصول وجه مزبور اظهار نامه ابلاغ شده ، اجرائیه صادر خواهد کرد .عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت .

پس از ابلاغ اجرائیه توسط دفتر اسناد رسمی ، معادل بدهی بدهکار، اموال او بازداشت شده و قیمت اموال بازداشت شده توسط کارشناس ، ارزیابی و سپس به حراج و مزایده گذاشته می شود . بدین صورت طلب ساختمان وصول می گردد .


۱۲- طرح دعوی در مراجع قضائی جهت وصول مطالبات ساختمان :

مدیر یا هیأت مدیره می تواند ببرای دریثافت مطالبات سساختمان علاوه بر ابلاغ اظهار نامه و صدور اجرائیه از طرف اداره ثبت محل وقوع آپارتمان می توانند از طریق طرح و اقامه دعوی در دادگاه نسبت به وصول مطالبات ساختمان از واحد یا واحدهای بدهکار اقدام نماید .

۱۳- دادن گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک ساختمان :

برابر ماده ۱۲ قانون تملک آپارتمانها ، دفاتر اسناد رسمی موظف می باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال ، اجاره ، رهن ، صلح ، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک را که به تائید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالک یا قائم مقام او مطالبه نماید با توجه به ماده فوق ، تائید تسویه حساب هزینه های مشترک و دادن گواهی مربوطه به مالکی که قصد انتقال آپارتمان خود به غیر ، را دارد ، از وظایف مدیر یا مدیران است که مالک انتقال دهنده ناچار است برای تنظیم سند انتقال  خود ، به دفتر خانه مربوطه ارائه نماید .

۱۴- درخواست از وزارت مسکن و شهرسازی مبنی بر انتخاب کارشناسلن موضوع ماده ۱۳ قانون:

آنچه که در ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمانها مقرر گردیده در رابطه با پایان عمر مفید و فرسودگی کلی ساختمان و النهایه لزوم تجدید بنای آن است . در این ماده پیش بینی گردیده که تشخیص پایان عمر مفید و فرسودگی کلی و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی ناشی از پایان عمر مفید و فرسودگی ساختمان به عهده سه نفر  از کارشناسان رسمی دادگستری است که انتخاب کارشناسان مزبور به عهده مالکان بوده و درصورتی که مالکان ساختمان در این خصوص توافقی نداشته باشند وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیات مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یاد شده خواهد کرد  .

۱۵- اقدام به بازسازی تمام مجموعه ساختمان پس از تصویب مجمع عمومی :

چنانچه مجمع عمومی مالکان با اکثریت آراء تصویب نماید که مجموعه ساختمان بازسازی شود ، اجرای این مصوبه براساس تبصره ۱ ماده ۱۳ قانون به عهده مدیر یا مدیران است که به نمایندگی از طرف مالکین اقدامات موضوع ماده یاد شده  را انجام می دهند .

۱۶- درخواست تخلیه واحدهای خود داری کننده از  همکاری در امر بازسازی ساختمان:

تبصره ۲ ماده ۱۳ قانون مصرح است بر اینکه (( چنانچه مالک خود داری کننده از همکاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نکند ، حسب درخواست مدیر یا مدیران مجموعه ، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضائی محل با احراز تامین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان ، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد کرد ، لذا یکی دیگر از وظایف مدیر یا مدیران درخواست تخلیه واحدی است که مالک آن از همکاری جهت تجدید بنای ساختمان یا عدم تخلیه واحد خود ، امتناع و از همکاری خودداری می ورزند .

Share on linkedin
Share on facebook
Share on telegram
Share on whatsapp
‫70 نظرها
  1. Avatar

    با سلام و عرض ادب
    اطلاعات مفیدی بود مختصر و قابل فهم
    کاش در خصوص تخلف وتخطی مدیر،مدیران یا هیئت مدیره از هر یک از موارد مطرح شده راهکار قانونی ارائه دهید و نیز ضمانت اجرای آن راشرح میدادید.اینکه چطور این تخلفات را قبل از دعوت مجمع عمومی فوق العاده مالکین جهت انتخابات جدید هیئت مدیره ،در مراجع قضایی مطرح وخسارات وارده به حقوق مالکین به دلیل تصمیمات خودسرانه و غیر قانونی را از آنها اخذ نمود
    با تشکر

  2. Avatar

    تشکر از لطف شما

  3. Avatar

    سلام آیا شخص مستاجر میتواند بعنوان عضو هیئت مدیره ساختمان انتخاب شود

    • Avatar

      سلام

      از نظر قانونی مانعی برای انتخاب مستاجرین به عنوان هیات مدیره یا مدیر ساختمان وجود ندارد.

      هومیار

  4. Avatar

    سلام آیا زن و شوهر میتوانند هر دو عضو هیات مدیره باشند البته در صورتی که هیچ گونه حقوق و دستمزدی نگیرند ؟

    • Avatar

      سلام

      دوست عزیز در انتخاب هیات مدیره دست مجمع ساختمان باز است و حتی با دریافت حقوق هم مانعی برای انتخاب فرد به همراه همسرش در هیات مدیره از لحاظ قانونی نیست. همه چیز به آرای مجمع مربوط است.

      پشتیبانی هومیار

  5. Avatar

    سلام علیکم. آیا برنامه ریزی مدیر ساختمان در امور ساختمان با در نظر داشتن توجیهات عقلانی قانونی و محکمه پسند است؟

  6. Avatar

    باسلام
    یک سوال:حدود اختیارات هیات مدیره :اگر مدیر بلوکى بخواهد بام بلوک خود را با رضایت اعضاء اجاره دهد ایا هیات مدیره میتواند در قرارداد دخل و تصرف کند.

  7. Avatar

    با سلام
    آیا هیات مدیره که توسط مجمع انتخاب می شود می تواند مشاعات را اجاره دهد. مثلا در محوطه پارکینگ بسازد و به ساکنین اجاره دهد؟

    • Avatar

      با سلام

      این قبیل اقدامات به اختیاراتی که مجمع به هیات مدیره داده است مربوط می شود.
      البته باید قانونی بودن آن، مد نظر هیات مدیره باشد.

      پشتیبانی هومیار

  8. Avatar

    در پاسخ فوق منظورتان از قانونی بودن چیست؟

  9. Avatar

    بسمه تعالی
    چرا قوانین آپارتمان نشینی در ایران تا این حد یک طرفه می باشد؟ چرا قوانین شفافی وجود ندارد تا حقوق مالک و مستأجر ضایع نشود!!! قوانین آپارتمان نشینی طوری تنظیم شده اند که حقوق مالک و مستأجر را در بر نمیگیرد. البته قبول دارم که این قوانین متعلق به سال ۱۳۴۳ می باشد و تجدیدی هم تا کنون در آن صورت نگرفته ولی باید از طرف مراجعی به مجلش شورای اسلامی برده شود مالکین دارند زیر پای مدیرانی در مجتمع های بزرگ که شده جولانگاه مدیران متخلف و زور گو که حتی اختلاف سیلقه با یکی از مالکین می تواند فرد را به دادگاه بکشند و فرد مالک به علت اختیاری که به مدیر داده شده تنوانسته ثابت کند و محکوم شده است.

  10. Avatar

    با سلام و درود : ایا هییت مدیره شهرک میتواند قسمتی از مشاعات را بارای اکثریت سالن بسازد و طلب مبلغ ساخت را از تمام مالکین داشته باشد؟، در صورتیکه تعداد زیادی از مالکین مخالف هستند.

    • Avatar

      تصرف درمال مشاع باموافقت همه مالکین مال مشاع ممکن است. بنابراین اگر حتی یکی از مالکین هم مخالف باشد، تصرف غیرقانونی است.

  11. Avatar

    سلام من در یک مجتمع مسکونی زندگی میکنم که۹ تا بلوک دارد ودر بلوک ما هییئت مدیره دستگاه شاتل را بدون اجازه ساکنین نصب نموده است و ما شدیدا نصبت به این کار معترضیم چون عوارض دارد وهیئت مدیره ادعا میکند پشت بام جز مشاعات ودر اختیار هیئت مدیره میباشد حال باید چه کار باید بکنیم با این تصمیم؟

    • Avatar

      هیات مدیره حق ندارد بدون اجازه تک تک مالکین، در مشاعات تصرف کند. تصرف درمال مشاع بدون اذن شریک مجازنیست.

  12. Avatar

    با سلام
    در صورتی که هیات مدیره مشکلاتی را برای یک مجتمع ۵۰۰واحدی ایجاد نموده و بار مالی زیادی را بوجود آورده چه باید کرد مانند عدم قرارداد با نظافت چی که دادگاه وی را ۴۲ میلیون تومان طلبکار مجتمع دانسته است
    ۰۹۱۳۳۰۹۲۲۴۰

    • Avatar

      با سلام

      نظارت بر عملکرد هیات مدیره با اخذ گزارشهای مالی و عملکردی وی به عهده مالکین است.
      در حالت مذکور شما، رای دادگاه نافذ است.

  13. Avatar

    درود
    اطلاعات مفیدی بود مختصر و قابل فهم
    ۱- لطفاً در خصوص تخلف وتخطی مدیر،مدیران یا هیئت مدیره از هر یک از موارد مطرح شده راهکار قانونی و مرجعی معرفی نمایید.(قانون و ماده تبصره مشخص)
    ۲- ضمانت اجرای وظایف مدیر و هیئت مدیره چیست.
    ۳- چطور این تخلفات را قبل از دعوت مجمع عمومی فوق العاده مالکین جهت انتخابات جدید هیئت مدیره ،در مراجع قضایی مطرح وخسارات وارده به حقوق مالکین به دلیل تصمیمات خودسرانه و غیر قانونی را از آنها اخذ نمود.
    سپاس

    • Avatar

      با سلام
      درهیچ جای قانون و آیین نامه ضمانت اجرا وجود ندارد.
      تنها ماده ۱۴ قانون درخصوص بیمه آتش سوزی است که ضمانت اجرا(مسوول بودن مدیران) تبیین شده است.
      مدیران علی الاصول امین هستند. ضمانت اجرای عدم انجام وظایفشان هم همان ضمانت اجرای امانت است.
      نص ماده۱۹آیین نامه املاک این برداشت به نظرمی رسد.
      هریک از مالکین که ادعایی علیه مدیران دارد می تواند اقدام کند. چه قبل و چه بعد از مجمع .

  14. Avatar

    سلام
    ممنون از اطلاعات داده شده. سوالی که داشتم اینست که محدوده اختیارات مالی اعضای هیئت در رابطه با ساختمان چه مقدار است؟ ایا اعضای هیئت مدیره می توانند بدون اخذ نظر از مجمع عمومی تصمیمی برای بازسازی های غیر ضروری گرفته و اعضای ساختمان را مکلف به پرداخت این هزینه کنند. اگر چنین شد چه باید کرد.
    با تشکر

    • Avatar

      با سلام

      محدوده اختیارات (خارج از اختیارات قانونی) قابل تعریف در مجمع عمومی ساختمان است.
      انجام بازسازی ها به عهده مدیر ساختمان است و درصورتی که بیش از نیمی از مالکین مخالف آن باشند می توانند با درخواست مجمع فوق العاده از انجام آن جلوگیری نمایند.

  15. Avatar

    با سلام ما در یک مجتمع ۵۰۰واحدی که دارای ۲۵ بلوک می باشد و در تمام موارد حتی اساسنامه ذکر شده مجتمع ۵۰۰ واحدی تثبیت شده است و یک هیات مدیره واحد دارد افرادی خود خوانده خود را مدیر بلوک نامیده اند و حتی حق انحلال هیئت مدیره را به خود داده اند شارژها را خود جمع اوری و قسمتی از ان را به هیئت مدیره می دهند و گاها هم نمی دهند تکلیف چیست

    • Avatar

      با سلام
      وجود دو هیات مدیره برای یک مجتمع ممکن نیست.
      هیات مدیره ی منتخب مجمع عمومی،قانونی است و بقیه وظیفه و اختیاری ندارند.

  16. Avatar

    سلام در مواردی که هیئت مدیره و یا مدیر عامل از اساسنامه تخطی می کند مانند بدهکار کردن مجتمع،عدم نظارت ،ناکارامدی چگونه باید ساکنین اقدام کنند و چگونه متشکرم

    • Avatar

      با سلام
      شما می توانید به طرفیت مدیر یا مدیران خاطی، در مجامع حقوقی اقامه دعوی کنید

  17. Avatar

    باسلام ایا می توان از قوانین مانند برگزاری مجمع عمومی صرف نظر کرد و ۲۵ بلوک نمایندگانشان هر تصمیمی را برای ۱۵ نفر بگیرند نمایندگانی که هیچ ضمانت و یا وثیقه ای نگذارده و هر موقع دلشان خواست خود را اذل ویا مجددا سرکار می ایند ممنون و تمتشکرم

  18. Avatar

    با سلام و تشکر از اطلاعات مفیدی که ارایه کردین .
    ما تعدادی پزشک در ساختمان ۳۶ واحدی که همه واحدها اداری هستند
    و البته موقعیت اداری و سند مسکونی در حال فعالیتیم . متاسفانه سر نصب تابلو بر روی ساختمان با شر‌کتهایی که چراغ خاموش کار می کنند به مشکل بر خوردیم .
    چه راهکاری به ما پیشنهاد می کنید و قانون در این باره چه می گوید..؟

    • Avatar

      با سلام

      راهکار قانونی، اطلاع به شهرداری است تا مانع از ادامه کار شرکتها با سند مسکونی شوند.
      گرچه بهتر است با مذاکره، توافق شود.

  19. Avatar

    در قانون تملک آپارتمانها هیچ مرجعی جهت نظارت و یا رسیدگی به اعمال غیر قانونی هیئت مدیره مشخص نشده مثلا مدت انتخابی یک هیئت مدیره که با رای کتبی و مخفی مالکین بپایان رسیده است وبا گرفتن رای شفاهی و حتی عدم اعلام قبلی که در اساسنامه یکهفته قبل از انتخابات میباشد در روز برگزاری مجمع خود را معرفی و یکسال بعنوان هیئت مدیره دوباره مشغول شدند باین بی قانونی ها مرجع رسیدگی کننده کیست لطفا واضح توضیح دهید و مرجع را معرفی نمائید متشکرم

    • Avatar

      با سلام

      اگر هیات مدیره به صورت قانونی انتخاب نشده باشد، امکان شکایت از ان برای مالکین وجود دارد

  20. Avatar

    با سلام آیا هیت امنای مجتمع مسکونی ۵۴۰ واحدی می توانند مصوب نمایند که بایدفروش و رهن و اجاره واحدهای مسکونی توسط هیات امنا انجام شود در غیر ایصورت یعنی اگر توسط بنگاههای املاک انجام شود باید مبلغی به حساب هیت امنا واریزگردد. در غیر اینصورت ممانعت از اسباب کشی خواهند کرد.

    • Avatar

      با سلام

      منظورتون از هیات امنا، همان هیات مدیره است چون از نظر قانونی هیات امنا نداریم

      جواب منفی است. قاعده مهم فقهی داریم مبنی بر این که الناس مسلطون علی اموالهم که در ماده ۳۰ قانون مدنی هم اومده: هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع داردمگردرمواردی که قانون استثناء کرده باشد.
      لذا هیچ هیات مدیره ای حق ندارد که چنین محدودیتی برای مالک ایجاد کند.

  21. Avatar

    سلام ایا میتونه مدیریت مجتمع تصویب کند که به مستاجر مجرد واحد داده نشود و تخلیه کنند؟

    • Avatar

      با سلام

      خیر. قاعده مهم فقهی داریم مبنی بر این که الناس مسلطون علی اموالهم که در ماده ۳۰ قانون مدنی هم اومده: هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع داردمگردرمواردی که قانون استثناء کرده باشد.
      لذا هیچ هیات مدیره ای حق ندارد که چنین محدودیتی برای مالک ایجاد کند.

  22. Avatar

    لطفا قانون یا راهکاری برای انحلال مدیران متخلف ارابه دهید ممنون از لطف شما

  23. Avatar

    سلام
    میخواستم بدونم آیل هزینه ورود به ساختمان و هزینه جهت خرید و فروش واحد باید به هیّئت مدیره پرداخت گردد یا قیر قانونی میباشد؟

  24. Avatar

    با سلام وتشکر هیئت مدیره مجتمع چگونه میتواند قانونی شود وشرایط ان چیست ایا می شود چند نفر از مالکان سرقفلی جمع شده و افرادی را به عنوان هیئت امنا انتخواب کنند بدون تشریفات و مقررات قانونی

    • Avatar

      با سلام

      هیات مدیره توسط مجمع عمومی سالیانه مجتمع انتخاب می گردد
      تشریفات قانونی آن را در سایت بخش قوانین مجتمع ها بخوانید

  25. Avatar

    با سلام انتخاب بازرس الزامیست یا اختیاری ؟ ایا مدیر میتواند بازرس را که فقط اختار بررسی وکنترل هزینه ها را دارد هبئت مدیره و رئیس ان بعلت نداشتن وقت با مشورت دو نفر دیگر از اعضاء او را بعنوان مدیر اجرائی بجای خود بگمارد؟

    • Avatar

      با سلام

      انتخاب بازرس به تصمیم مجمع برمیگردد.
      انتخاب مدیر ساختمان فقط با رای هیات مدیره یا مجمع ساختمان قانونی است

  26. Avatar

    هیت مدیره از اطلاع رسانی صورتهای مالی امتناع میکند .
    چه باید کرد ؟
    سپاس

    • Avatar

      با سلام

      ارائه صورتهای مالی به ساکنین مجتمع جزء وظائف مدیر یا هیات مدیره ساختمان است و استنکاف از آن می تواند موجب شکایت ساکنین در دعاوی قضایی باشد.

  27. Avatar

    سلام
    میخواستم بدونم که ایا هیات مدیره بدون برگزاری جلسه مجمع عمومی و فقط با نظر خودش میتواند مبلغ شارژ را حتی به اندازه کم‌افزایش دهد ؟

    • Avatar

      با سلام

      به صورت معمول، اختیار تعیین مبلغ شارژ با هیات مدیره می باشد و این امر، نیازی به جلسه مجمع ندارد.

  28. Avatar

    آیا مستاجر می تواند در مواقعی که در منزل نباشید، کلید خانه خود را به خواهر یا برادر ساکن خارج از مجتمع تحویل دهد؟

  29. Avatar

    با سلام.
    بنده مالک یک واحد در مجتمع اداری می باشم. هیئت مدیره تصمیم گرفته است که ساعت اداری از ۸ تا ۱۹ باشد و بعد از این ساعت در ورودی و همچنین پارکینگ قفل می شود. حدود ۵ واحد از بیست واحد مخالف این کار هستند و این کار باعث لطمه در کسب و کار شده است.
    آیا هیئت مدیره حق چنین کاری را دارد؟ و آیا یک ساعت کاری مشخص برای مجتمع های اداری در کشور وجود ندارد؟

    • Avatar

      با سلام

      متاسفانه این گونه کارها در هیات مدیره ها معمول است. و البته قانونی نیست. اگر شکایت ممانعت از حق، علیه هیات مدیره ثبت نمایید، قاعدتا به نتیجه میرسد.
      ممانعت ازحق، یکی از شقوق دعوی کیفری تصرف عدوانی است.

  30. Avatar

    با سلام.بنده ساکن یه مجتمع ۸ واحده هستم که واحد خود را فروخته ام و از خریدار ۵ ماه مهلت تخلیه گرفته ام اکنون درب ورودی پارکینک خراب شده و اینجانب سهم خود را با وجود نداشتن خودرو جهت تعمیر درب پرداخت کرده ام ، مدتی ست که درب تعمیر شده اما مدیر ساختمان ریموت کنترل درب را برای تمامی واحدها راه اندازی کرده بجز واحد اینجانب و از معرفی ریموت اینجانب به کنترل برد درب خودداری میکند که عملا امکان استفاده پارکینگ برای اینجانب در مواقع نیاز وجود ندارد اینجانب نیز به وی متذکر شدم که اگر امکان استفاده درب پارکینگ برای اینجانب فراهم نشود مقداری از پول شارژ را به دلیل عدم امکان استفاده درب پارکینگ کسر میکنم .آیا چنین کاری صحیح است . در ضمن ایشان کلیه تعمیرات خودرو خود را در پارکینگ ساختمان انجام می دهد و دارای یک سگ میباشد که با تردد آن از طریق آسانسور در بعضی مواقع باعث ترس وحشت بچه ها میشود و ممکن است بیماری نیز از طریق این حیوان برای اهالی که از اسانسور استفاده میکنند بوجود آید . لطفا مرا راهنمائی کنید.با سپاس فراوان از شما

    • Avatar

      با سلام

      درصورتیکه هنوز شارژ میدهید و واحد دراختیار شماست، حق استفاده از پارکینگ را هم طبیعتا دارید.
      ورود حیوانات به مجتمع درصورتیکه باعث ایجاد مزاحمت برای دیگران گردد، ممنوع است و میتوانید از آن شکایت کنید.

  31. Avatar

    سلام
    آیا یکی از مالکین میتواند به دلیل سوءمدیریت و عمل نکردن به وظایف و تخلف از اساسنامه و رفیق بازی، از هیات مدیره به جایی شکایت کند؟ ۱

  32. Avatar

    در یک مجتمع بیست واحدی آیا هر یک از مالکین حق دارد که برای انجام تعمیرات واحد خود از فضای مشاعات استفاده کند؟ مثلا ساختن ملات ماسه و سیمان در حیاط و یا بریدن سنگ در پشت بام؟

  33. Avatar

    ایا محاسبه نفرات در شارژ قانونی است

    • Avatar

      با سلام

      قانون اشاره مصرحی درباره روش محاسبه شارژ واحدها ندارد و توافق ساکنین شرط است.

  34. Avatar

    عرض درود و ادب
    ببخشید آیا هیات مدیره ، می تواند قسمتی از مشاعات را مسدود کرده و امکان دسترسی به آن قسمت را از مالکین سلب نماید؟!

    • Avatar

      سلام و عرض احترام

      خیر، مشاعات ساختمان متعلق به تمامی مالکین است و تصرف در آن فقط با رضایت تمامی مالکین امکانپذیر است.

  35. Avatar

    باسلام نهوه استعفا مدیر یا عضو هییت مدیر چگونه است؟

    • Avatar

      سلام
      اعلام کتبی استعفا به هیات مدیره جهت برگزاری جلسه مجمع بطور فوق العاده برای تعیین جانشین

  36. Avatar
    مجید سالاریان زاده فوریه 24, 2020 از 10:13 ب.ظ پاسخ

    سلام آیا هیئت مدیره در رابطه با تغییرات یا زیبا سازی یک مجتمع مسکونی باید از مجمع عمومی اجازه داشته باشد یا خود هیئت مدیره می‌تواند از شارژ ساختمان این تغییرات را انجام دهد

    • Avatar

      سلام
      این مطلب به اختیارات واگذار شده توسط مجمع به هیات مدیره دارد.
      در حالت کلی، تغییر در مشاعات ساختمان باید مورد رضایت تمام مالکین باشد.

  37. Avatar

    با سلام، آیا مجمع عمومی ساختمان با امضای بیش از نصف مالکین می‌تواند تصویب کند که واحد به مجرد اجاره داده نشود؟

    • Avatar

      سلام

      خیر. حق اجاره موجر، جزء حقوق اولیه اوست که رای مجمع ساختمان در آن موثر نمی باشد.

دیدگاه خود را ثبت کنید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

  • معادله زیر را به جهت حفظ موارد امنیت سایت، کامل کنید: * Time limit is exhausted. Please reload the CAPTCHA.

این سایت از اکیسمت برای کاهش هرزنامه استفاده می کند. بیاموزید که چگونه اطلاعات دیدگاه های شما پردازش می‌شوند.