آبان, ۱۳۹۳ | پایگاه اطلاع رسانی مجتمع های مسکونی - هوميار
صفحه نخست | سامانه هومیار | سوالات متداول | تماس با ما | درباره ما                به نام خدا
پایگاه اطلاع رسانی مجتمع های مسکونی – هوميار
(امروز چهارشنبه, ۱ خرداد , ۱۳۹۸ )
خوش آمديد (ورود به سيستم)(کاربر جدید)
آشنایی با قانون مالکیت آپارتمانها

آشنایی با قانون تملک آپارتمانها
درآغاز سخن،  شما را با نام یک قانون آشنا می کنیم ” قانون تملک آپارتمانها ” قانونی که برای تضمین آرامش و تنظیم روابط ساختمانی ساکنین آپارتمانها در سال ۱۳۴۳ تصویب شد وسپس در سال ۱۳۶۷ بعضی ازمواد آن اصلاح گردیده است . این قانون با اصلاحات و الحاقات آن شامل ۱۵ ماده می باشد . و محتوای کامل آن در بخش قانون تملک آپارتمانها، آمده است .

بطور خلاصه قانون تملک آپارتمانها پاسخگوی ساکنین و مالکین آپارتمانها در ارتباط با مالکیت و حقوق وتکالیف مرتب ط با این موضوع و چگونگی اداره آپارتمان و نحوه همکاری برای این امر می باشد.
آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها
برای درک درست و اجرای صحیح قانون ، آیین نامه اجرایی وجود دارد و آیین نامه اجرایی قانون تملک
آپارتمانها ، ضمن آنکه کلیه مواد مندرج در قانون تملک آپارتمانها را توضیح می دهد چگونگی اجرای آنها را
نیز مشخص می نماید تا از بروز اختلاف از نظر محتوایی و یا از نظر اجرایی جلوگیری شود .
متن کامل آیین نامه اجرایی در بخش چهارم کناب بعنوان ضمیمه شماره دو درج گردیده است که شامل ۲۷
ماده و ۷ تبصره می باشد .
مالکیت در هر واحد از آپارتمان
بر اساس ماده یک قانون تملک آپارتمانها مالکیت در هر واحد از آپارتمان شامل دوقسمت است مالکیت در
قسمت اختصاصی و مالکیت در قسمت مشترک ، یعنی اینکه مالک هر واحد علاوه بر مالکیت بر واحد
اختصاصی خود به نسبت ، مالک قسمتهای مشترک ساختمان نیز می باشد و در نتیجه دارای حقوق و وظایفی
برای استفاده و نگهداری از آنها است .
قسمتهای اختصاصی
طبق ماده دو قانون تملک آپارتمانها ، قسمتهایی از آپارتمان که مشخصات کامل آن از لحاظ حدود، طبقه،
شماره، مساحت قسمت های وابسته، ارزش و غیره د ر سند قید شده است و برای استفاده انحصاری مالک
تخصیص یافته ، قسمت اختصاصی نامیده می باشد .
قسمتهای مشترک
در ماده دو قانون تملک آپارتمانها ذکر شده است که بجز قسمتهایی که در اسناد مالکیت اختصاصی یک یا چند
نفراز مالکین نوشته شده است و یا اینکه طبق عرف و عادت محل آن قسمت متعلق به واحدی خاص باش د همه
قسمت های یک آپارتمان جزو قسمت های مشترک است.
قسمت های مشترک آپارتمان بخش هایی از آن است که به طور مستقیم و یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام
ساکنین می باشد و نمی توان حق انحصاری برای آنها قائل شد. به عبارت دیگر حق است فاده از این قسمت ها
منحصر به یک یا چند واحد مخصوص نیست و به کلیه ساکنین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد
قسمتهای مشترک آپارتمان با ذکر نام آنها
برای آنکه بدانیم چه قسمتهایی از آپارتمان مشترک است و اختلافی در تعیین این قسمتها بوجود نیاید از ماده
۴ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها استفاده می کنیم طبق این ماده قسمت های مشترک عبارتند از :
الف) زمین زیر بنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد .
ب) _ تأسیسات قسمت های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، رخ ت شویخانه،
تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان ، ا تاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد،
دستگاه آسانسور و محل آن، چاه های فاضلاب، لوله ها از قبیل : (لوله های فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت
مرکزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، هواکش ها، لوله های بخاری) گذرگا ههای زباله و محل جمع آوری آن و غیره.
پ) اسکلت ساختمان.
ت) درها، پنجره ها، راهروها، پله ها و پاگردها که در خارج از قسمت های اختصاصی قرار گرفته اند .
ث) تاسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تأمین کننده روشنایی، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تأسیسات
مربوط به آنها، به استثنای تلفن اختصاصی، شیرهای آتش نشانی ، آسانسور و محل آن ،محل اختتام پله و ورود
به بام و پله های ایمنی.
ج- بام و کلیه تأسیساتی که برای استفاده عموم شرکا و یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است.
ح- نمای خارجی ساختمان.
خ- محوطه سا ختمان، باغ ها و پارکها که جنبه عمومی دارد و در سند اختصاصی ثبت نشده است .
موارد فوق قسمت های مشترک آپارتمان است که در مالکیت مشاع تمام شرکای ملک است، هر چند که در
قسمت اختصاصی واقع شده یا از آن قسمتها عبور کند. همه مالکین یا استفاده کنندگانی که نماینده مال ک
هستند مانند مستأجرین حق استفاده از این قسمت ها را دارا هستند و هیچ کس نم ی تواند از
استفاده آنها تا حدی که ضرری به استفاده دیگران وارد نیاورد، ممانعت نماید.گذاردن میز و صندلی و
هر نوع اشیای دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمت های مشترک ممنوع است، مگر د ر صورت جلب
رضایت تمامی مالکین.

 

نقل از کتاب : زندگی درآپارتمان (قوانین و مقررات)

تهیه وتنظیم : حسن جمالی رشت آبادی

آذرماه ۱۳۸۵

تاريخ: ۱۹ آبان ۱۳۹۳ نويسنده: راهبر سایت | نظرات[۰]
رعایت برخی از نکات مهم

اگر روابط ما با دیگران فقط بر اساس حقوق و قوانین باشد به نتیجه مورد نظر نمی رسیم در زندگی علاوه بر حق به مراعات و گذشت نیز نیاز داریم گاهی باید برای رعایت دیگران از بعضی از حقوق خود بگذریم تا به چیز با ارزش تری مثل همزیستی با محبت و مسالمت آمیز برسیم و با ایجاد محیط صمیمی ، همسایه های خوبی برای یکدیگر شویم و از مزایا و فوائد آن نیز استفاده نماییم
شرط همسایه خوب بودن آن است که برای رعایت هر چیزی که باعث آسودگی و آرامش در آپارتمان می شود
ابتدا خودمان پیش قدم باشیم و آن را از انجام دهیم و سپس از دیگران هم توقع چنین کاری را داشته باشیم
بعنوان مثال اگر دوست نداریم که همسایه ما با صدای بلند از رادیو و تلویزیون خود استفاده نماید ابتدا خودمان
مراعات کنیم و سپس از دیگران توقع رعایت آن را داشته باشیم .
در پایان این بخش نکاتی را یادآوری می کنیم که شاید برای خوانندگان محترم بسیار ساده و بدیهی به
نظر برسد ولی مطمئنا ” رعایت آن برای برقراری نظم و آرامش در آپارتمان بسیار لازم و ضروری خواهد بود و
همکنون بی توجهی بعضی از ساکنین به این موارد موجب سلب آرامش و آسایش دیگران شده است و به امید
آنکه با همکاری همه شما عزیزان ، از تکرار موارد مشابه جلوگیری نماییم .
دقت در باز و بستن دربهای اصلی و دربهای واحدها به هنگام ورود و خروج
ساکنین محترم به هنگام ورود و خروج از آپارتمان در تمامی اوقات شبانه روز سعی کنند تا جایی که ممکن
است ازمحکم بستن دربها و ایجاد صدای ناشی از آن خودداری نمایند زیرا با توجه به نزدیک هم قرار گرفتن
دربهای ورودی واحدهای آپارتمانی و همچنین فلزی بودن دربهای اصلی آپارتمان و پارکینگ ، در صورت
عدم رعایت آن علاوه بر آسیب رساندن به دربها که منجر به پرداخت خسارت برای تعمیرات بعدی می شود
موجب سرو صدا و سلب آسایش دیگران هم هست .
حفظ امنیت آپارتمان و جلوگیری از ورود افراد ناشناس
یکی از مواردی که منجر به نا امنی و گاهی سرقت از انباری های منا زل آپارتمانی می شود سهل انگاری برخی
از ساکنین در بازگذاشتن درب اصلی و پارکینگ آپارتمان می باشد لطفا ” بعد از ورود و یا خروج حتما” از بستن
دربها مطمئن شوید . زیرا در غیر اینصورت افراد شرور از سهل انگاری شما سوء استفاده نموده وموجب وارد شدن
خسارت به شما یا دیگران می شوند.
جلوگیری از ایجاد سرو صدا به هنگام عبوراز راه پله ها
در هنگام عبور از راه پله دقت نمایید بدلیل بسته بودن فضای را پله و انعکاس شدید صوت در آن از دویدن و
کوبیدن پا و یا صحبت کردن با صدای بلند جدا ” خودداری نمایید زیرا در نزدیکی شما و پشت دره ای بسته
واحد ها ، دیگران در حال آسایش و استراحت می باشند .
صحبت با صدای بلند و استفاده نادرست از وسائل صوتی وتصویری
با توجه به عایق نبودن صوتی دیوارهای منازل آپارتمانی و عبور صوت لطفا ” از پخش صداهای بلند توسط وسائل
صوتی و تصویری خود و همچنین صحبت کردن با صدای بلند مخصوصا ” به هنگام مهمانی های خانوادگی و در
ساعات شب جدا” پرهیز نمایید .
آگاهی دادن به بچه ها در هنگام بازی
به هنگام بازی فرزندان در داخل آپارتمان مراقب باشید تا با دویدن و یا بالا و پایین پریدن های خود موجب
مزاحمت برای همسایه ها مخصوصا” برای طبقه پایین تر نشوند
رعایت نظافت عمومی در آپارتمان
برای حفظ بهداشت و برخورداری از محیط زندگی سالم و دور از آلودگی ، ضمن رعایت بزرگتر ها ، با آموزش
به فرزندان کوچکتر از ریختن هر گونه زباله در راه پله ها و محوطه پارکینگ و حیاط و سایر فضاهای ع مومی
آپارتمان جدا” خودداری نمایید .
مراقبت از لوله های آب و فاضلاب مشترک
سهل انگاری و ریختن موادی که باعث گرفتگی لوله های آب و فاضلاب می گردد ممکن است باعث تخریب بنا و
صرف هزینه های زیاد برای تعمیر و ایجاد مزاحمت برای طبقات دیگر شود دقت نمایید تا اشیاء و چیزهای را
که می تواند مانع عبور آب و سبب گرفتگی لوله ها مشترک و جمع شدن آبها شود در آنها ریخته نشود .
استفاده درست از پارکینگ
در استفاده از پارکینگ نکات ظریفی وجود دارد که رعایت آنها بسیار دارای اهمیت است توجه شما را به چند
مورد ذیل جلب می نماییم :

  • در تمامی ساعات در هنگام ورود و خروج به پارکینگ به این نکته توجه داشته باشید که حتی الاامکان ·
  • از ایجاد سر و صدا ی زیاد جلوگیری نمایید چرا که در نزدیکی شما ساکنین دیگر بهمراه فرزندان خردسال خود در حال استراحت و آرامش هستند و ایجاد صدای بلند مخصوصا” برای ساکنین طبقه اول که به دلیل نزدیکی به پارکینگ صدای بیشتری را می شنوند باعث آزار و اذیت و ایجاد اضطراب وسلب آرامش آنان می گردد .
  • بعضی از ساکنین در پارکینگ اقدام به تعمیر خودرو خود می کنند که اینکار ضمن اینکه سرو صدا ی زیادی را بدلیل تعمیرات خود رو ایجاد نماید باعث ایجاد آلودگی در محوطه پارکینگ و موجب انتشار گازهای سمی ناشی از سوخت خودرو در محیط می شود و گازهای سمی در هوا می تواند از طریق راه پله ها به داخل منازل منتقل گردد.
  • جهت باز و بستن درب خودرو از بصدا درآوردن آژیر دزد گیر خودرو، در فضای بسته پارکینگ جلوگیری نمایید زیرا می دانید که امکان باز کردن و بستن درب خودرو بدون ایجاد صدا و از طریق کلید مربوطه وجود دارد.
  • از روشن کردن موتور سیکلت ، مخصوصا” در ساعات اولیه صبح در محوطه پارکینگ خودداری نمایید .

 

نقل از کتاب : زندگی درآپارتمان (قوانین و مقررات)

تهیه وتنظیم : حسن جمالی رشت آبادی

آذرماه ۱۳۸۵

تاريخ: ۱۹ آبان ۱۳۹۳ نويسنده: راهبر سایت | نظرات[۲]
هزینه ها

هزینه های مشترک آپارتمان
براساس ماده ٢۵ آیین نامه اجرایی ، هزینه های مشترک شامل دو قسمت می باشد یک قسمت از هزینه ها
مربوط است به استفاده ، حفظ و نگهداری ساختمان و تاسیسات و تجهیزات مربوط به آن .
قسمت دوم هزینه ها شامل هزینه های اداری و حق الزحمه مدیر یا مدیران است که برای قدردانی از زحمات و
تشویق کسانی که مسئولیت اداره ساختمان برعهده آنها قرار می گیرد پیش بینی شده است .
روش محاسبه هزینه های مشترک
طبق ماده ٢٣ اصلاحی آیین نامه اجرایی قانون ، مالکین ساختما ن موظفند در پرداخت هزینه های مستمر و
هزین ههایی که برای حفظ و نگاهداری قسمت های مشترک بنا مصرف می شود طبق مقررات زیر مشارکت نمایند:
در صورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه های مشترک پیش بینی نکرده باشند
سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان از هزینه های مشترک آن قسمت که ارتباط ب ا مساحت زیر بنای
قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب، گازوئیل و آاسفالت پش تبام و غیره با رعایت ترتیب مقرر در ماده ۴
قانون تملک آپارتما ن ها به نسبت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت های اختصاصی تمام ساختمان
محاسبه می شود.
و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیر بنا ندارد از قبیل هزینه های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی
آسانسور، هزینه نگاهداری تأسیسات، باغبان، تزئینات قسمت های مشترک و غیره به طور مساوی بین مالکین
یا استفاده کنندگان تقسیم می گردد، تعیین سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان با مدیر یا مدیران
م یباشد.
بر اساس تبصره ماده ٢٣ آیین نامه اجرایی قانون ،چنانچه به موجب اجاره نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت
هزینه های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید . مستأجر می تواند از محل مال
الاجاره هزینه های مزبور را پرداخت کند و در صورتی که پرداخت هزی نه های جاری مشترک به عهده استفاده
کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند مدیر یا مدیران می توانند علاوه بر مراجعه به استفاده کننده به مالک
اصلی نیز مراجعه نمایند.

الزامی بودن پرداخت هزینه های مشترک

براساس ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها ، پرداخت هزین ه های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده
قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.حتی اگر یکی از ساکنین از برخی از قسمت های مشترک استفاده نمی کند
باز هم باید هزینه های مربوط به آن قسمت را بپردازد.
بنابراین اعتراض طبقه همکف مبنی بر اینکه با توجه به عدم استفاده از آسانسور ، شارژ آن و یا هزینه تعمیر
آن از او هم مطالبه می شود، قابل پذیرش نیست. زیرا آسانسور جزو قسمت های مشترک آپارتمان است و هزینه
های آن متوجه همه ساکنین است ولو اینکه هرگز از آن قسمت مشترک استفاده ای نکنند.
اعتراض به میزان سهم خود از هزینه های مشترک
هر یک از مالکین که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد می تواند به مدیر مراجعه
و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید، در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض، مالک می تواند به مراجع
صلاحیت دار قضایی مراجعه کند. .(طبق ماده ٢۴ اصلاحی آیین نامه اجرایی قانون )
امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک
طبق ماده ١٠ مکرر قانون تملک آپارتمانها در صورت ی که مالک یا استفاده کننده سهم خود از هزینه های
مشترک را نپردازد ، از طرف مدیر یا هیأت مدیران به وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ر یز آن مطالبه
م یشود.
هرگاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیأت
مدیران می توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ _ تهویه مطبوع
_ آب گرم _ برق _ گاز و غیره به او خوددداری کنند . و در صورتی که مالک و یا استفاده کننده همچنان اقدام
به تصفیه حساب ننماید اداره ثبت محل وقوع آپاراتمان به تقاضای مدیر یا هیأت مدیران برای وصول
وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده، اجرائیه صادر خواهد کر د.عملیات اجرایی وفق مقررات اجرای
اسناد رس می صورت خواهد گرفت و در هر حال مدیر یا هیأت مدیران موظف می باشند که به محض وصول وجو ه
مورد مطالبه با ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فورًا اقدام نمایند.
طبق تبصره یک قانون ١٠ مکرر در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد ، مدیر یامدیران
مجموعه م یتوانند به مراجع قضایی شکایت کنند،
دادهگاه ها موظفند این گونه شکایت را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که
به مجموعه ارائه م یشود محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند.
استفاده مجد د از خدمات موکول به پرداخت هزینه های معوق واحد مربوطه بر اساس گواهی مدیر یا مدیران و
یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود.
مدارک لازم جهت صدور اجرائیه دادگاه
مدارکی برای صدور اجرائیه باید ارائه گردد عبارتند از:
١- رونوشت ثبت سمت مدیر یا هیأت مدیران
٢- صورت ریز سهم مالک یا استفاده کننده از هزینه های مشترک
٣- رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده به مالک یا استفاده کننده
۴- تقاضا نامه صدور اجرائیه
پرداخت جریمه
در صورتی که مالک یا استفاده کننده مجددًا و مکررًا در دادگاه محکوم به پرداخت هزینه های مشترک گر دد
علاوه بر سایر پرداختی های مکلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محکوم بها به عنوان جریمه می باشد . ( طبق
تبصره ۴ ماده ١٠ مکرر قانون)
تسویه حساب هزینه های مشترک
دفاتر اسناد رسمی موظف می باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره گواهی
مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک را که به تأیید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالک یا قائم
مقام او مطالبه نمایند و یا با موافقت مدیر یا مدیران تعهد منتقل الیه را به پرداخت بدهی های معوق مالک نسبت
به هزینه های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید نمایند.( طبق ماده ١٢ قانون تملک آپارتمانها)

 

نقل از کتاب : زندگی درآپارتمان (قوانین و مقررات)

تهیه وتنظیم : حسن جمالی رشت آبادی

آذرماه ۱۳۸۵

تاريخ: ۱۹ آبان ۱۳۹۳ نويسنده: راهبر سایت | نظرات[۲]
مجمع عمومی و انتخاب مدیران ساختمان

مجمع عمومی
بعد از آشنایی با قانون و اطلاع از وظایف خود نسبت به نگهداری از قسمتهای مشترک ساختمان ، حال باید
برای سامان دادن به امور آپارتمان با سایر مالکین یا نمایندگان قانونی آنها دور هم جمع شوید و در مورد اداره
درست ساختمان چاره اندیشی کنید. از نظر قانون ، جلسه ای که مالکان یا نمایندگان آنها برای اداره آپارتمان
تشکیل می دهند مجمع عمومی نامیده می شود.
براساس ماده ۵ آیین نامه اجرایی اگر تعداد مالکین از سه نفر بیشتر باشد مجمع عمومی باید تشکیل شود
و طبق ماده ۷ آیین نامه اجرایی مجمع عمومی مالکین باید حداقل یک بار در سال تشکیل شود.
معرفی نماینده مالک برای شرکت در جلسه مجمع عمومی
در جلسه مجمع عمومی معمولا” باید مالکین آپارتمانها شرکت کنند اما مالک می تواند به جای خود نماینده
ای معرفی کند .و در صورتی که چند نفر مالک یک قسمت اختصاصی باشند باید طبق ماده ٧ قانون تملک
آپارتمانها از طرف خود یک نفر را برای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند .
کسی که به عنوان نماینده یکی از مالکین تعیین شده است باید قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی بر اساس
ماده ٩ آیین نامه اجرایی قانون وکالتنامه معتبر خود را ارائه نماید.
شرایط رسمیت مجمع عمومی
برای اینکه جلسه مجمع عمومی رسمیت داشته باشد و تصمیمات آن قابل اجرا باشد،براساس ماده ٨ آیین نامه
اجرایی قانون تملک آپارتمانها باید مالکینی که بیش از نصف مساحت کل قسمت های اختصاصی را در اختیار
دارند یا نمایندگان آنها، در آن حضور داشته باشند.
اما اگر برخی از مالکین به این گونه جلسات بی توجه هستند و در آن شرکت نمی کنند، طبق قانون باید به
ترتیب زیر اقدام شود : اگر در اولین جلسه اکثریت مالکین حاضر نشدند ، جلسه دوم را پانزده روز بعد برگزار
نموده و مجددًا از همه آنها برای شرکت در آن دعوت کنید .
اگر در جلسه دوم هم تعداد کافی حاصل نشد با دعوت مجدد جلسه سوم را پانزده روز بعد برگزار کنید.
طبق تبصره ماده ۸ آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها این جلسه با هر تعداد از حاضرین ، رسمیت
خواهد داشت و تصمیمات آن برای افراد غایب هم تعهد ایجاد می کند.

ثبت و نگهداری تصمیمات مجمع عمومی
برای اینکه تصمیمات مجمع قابل استناد و اثبات و معتبر باشد طبق ماده ١٢ آیین نامه اجرایی کلیه تصمیمات
آن باید در صورت جلسه نوشته و ثبت گردد و به وسیله مدیر یا مدیران نگهداری شود.
بر اساس تبصره ماده ١٢ آیین نامه اجرایی، تصمیمات متخذه مجمع باید ظرف ده روز به وسیله مدیر یا مدیران
به مالکین غایب اطلاع داده شود.
الزامی بودن رعایت تصمیمات مجمع عمومی
طبق ماده ١٣ آیین نامه اجرایی و به استناد م اده ۶ قانون تمل ک آپارتمانها ، تصمیمات مجمع عمومی برای کلیه
مالکین الزام آور است . بنابراین مالکین باید ضمن معتبر شمردن تصمیمات اخذ شده ، آن را رعایت نمایند.
وظایف و اختیارات مجمع عمومی
برای آنکه از حدود اختیارات و وظایف قانونی مجمع عمومی آگاه شویم به ماده ١١ آیین نامه اجرایی قانون
مراجعه می کنیم که به استناد آن ، مجمع عمومی دارای وظایف و اختیارات زیر می باشد:
الف _ تعیین رئیس مجمع عمومی.
ب _ انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی اعمال آنها.
پ _ اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان.
ت _ تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه های سالانه.
ث _ اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگهداری و تعمیر بنا.
ج _ تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان .
انتخاب رئیس مجمع عمومی و مدیر یا مدیران ساختمان
بر اساس ماده ٧ آیین نامه اجرای ی قانون در اولین جلسه رسمی مجمع عمومی ابتداء رئیس مجمع عموم ی
تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاص دیگ ر انتخاب
م یشوند.
تعداد و مدت ماموریت مدیریا مدیران آپارتمان
به استناد ماده ١۵ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها ، تعداد مدیران باید فرد باشد و مدت مأموریت مدیر
یا مدیران دو سال است ولی مجمع عمومی می تواند این مدت را اضافه کند و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران
بلامانع خواهد بود.
انتخاب یک نفر به عنوان خزانه دار
طبق ماده ١٨ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها ، مجمع عمومی باید یک نفر از مدیران را به عنوان
خزانه دار تعیین نماید، خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که به پیوست قبوض و اسناد مربوط برای
تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد.
انتخاب جانشین مدیران ساختمان
بر اساس ماده ١۶ آیین ن امه اجرایی قانون ، در صورت استعفاء، فوت، عزل و یا حجر مدیر یا مدیران قبل از
انقضاء مدت، مجمع عمومی فوق العاده به منظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد.
طبق تبصره یک الحاقی ماده ١۶ آیین نامه اجرایی قانون ، در صورتی که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیأت مدیره
به جه ات فوق از هیأت مدیره خارج شوند مجمع عمومی فوق العاده باید به منظور تجدید انتخاب هیأت مدیره
تشکیل گردد.
زمان تشکیل مجمع عمومی

براساس ماده ۶ آیین نامه اجرایی قانون ، زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از عادی یا فوق العاده در
مواردی که توافق نامه ای بین مال کین تنظیم نشده است به موجب اکثریت مطلق آرای مالکینی خواهد بود که
بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند و در صورت عدم حصول اکثریت مزبور، زمان
تشکیل مجمع عمومی با تصمیم حداقل سه نفر از مالکین تعیین خواهد شد.
اختیارات و وظایف مدیر یا مدیران ساختمان
دراین قسمت به ذکر اختیارات و وظایف مدیر و یا مدیران ساختمان ، با استناد به مواد آیین نامه اجرایی می
پردازیم.
١- مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می باشند
( ماده ١۴ آیین نامه اجرایی)
٢- مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند.
( ماده ٢٠ آیین نامه اجرایی )
سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده ۴ قانون به وسیله مدیر تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه گر پرداخت
خواهد شد.
٣- مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه های مستمر و مخارج مت علق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا
بعد از پرداخت هزینه و به وسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی تعیین شده از طرف شریک
به او اعلام نمایند.( ماده ٢١ آیین نامه اجرایی )
براساس تبصره ماده ۶ قانون ، نشانی مالکین برای ارسال کلیه دعوت نامه ها و اعلام تصمیمات مذکور در این
قانون همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است مگر اینکه نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر
تعیین کرده باشند.
آپاراتمان داشته باشند مدیر یا «١٠» ۴- در کلیه ساختمان های مشمول قانون تملک آپارتمان ها که بیش از ده
مدیران مکلفند بر ای حفظ و نگهداری و همچنین تنظیف قسمت های مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز بنا،
دربانی استخدام نمایند.( ماده ٢٢ آیین نامه اجرایی )
۵- مدیر یا مدیران به ترتیبی که مجمع عمومی تصویب می کند می توانند به منظور تأمین هزینه های ض روری و
فوری وجوهی به عنوان تنخواه گردان ازمالکین دریافت دارند.( ماده ٢٧ آیین نامه اجرایی )
۶- تصمیمات مدیران با اکثریت آراء معتبر است .( ماده ١٧ آیین نامه اجرایی )
٧- مدیر یا مدیران، امین مالکین بوده و نمی توانند فرد دیگر را به جای خود انتخاب نمایند .( ماده ١٩ آیین نامه
اجرایی )

 

نقل از کتاب : زندگی درآپارتمان (قوانین و مقررات)

تهیه وتنظیم : حسن جمالی رشت آبادی

آذرماه ۱۳۸۵

تاريخ: ۱۹ آبان ۱۳۹۳ نويسنده: راهبر سایت | نظرات[۴۵]
زندگی درآپارتمان (قوانین و مقررات)
برچسب‌ها: ,

HomeYar Login
سخنی با شما
با سلام به شما خواننده عزیز و گرامی ،

آیا قوانین و مقررات مربوط به آپارتمان را می دانید؟
آیا با تعریف مالکیت در آپارتمان از نظر قانون آشنا هستید؟
چه قسمتهایی درآپارتمان مشترک هستند ؟
آیا ازهزینه های مشترک ساختمان ، چگونگی محاسبه آن و میزان سهم خود از هزینه ها اطلاع دارید ؟
آیا از نحوه درست انتخاب مدیران سا ختمان و وظایف و اختیارات قانونی آنان آگاه هستید ؟
و آیا می دانید که با رعایت قانون می توانید جلسات رسمی در آپارتمان تشکیل داده و تصمیماتی برای ا داره آپارتمان اتخاذ نمایید که رعایت آنها برای همه ساکنین الزام آور باشد ؟
و یک نظام مشارکت اجتماعی واقعی را در م حل سکونت خود طراحی و اجرا نمایید؟
آیا می دانید که رعایت بعضی از نکات ساده و در عین حال مهم می تواند در بهبود روابط و کیفیت محیط زندگتان تاثیر زیادی داشته باشد؟

در صورت تمایل ، پاسخ های خود را می توانید در این مطلب جستجو کنید . برای آنکه مکتوب حاضر شامل مطالبی بر گرفته از متن قانون و واقعیت های موجود در جامعه است که دانستن آن برای تمام کسانی که ساکن و یا مالک آپارتمان هستند و یا قصد خرید مسکن آپارتمانی را دارند می تواند سودمند و مفید واقع شود .
از آنجایی که هر چه مکانهای زندگی افراد به هم نزدیکتر و دارای قسمتهای مشترک بیشتری باشد امکان برخورد خواسته های شخصی آنها بیشتر است لذا ساکنین برای بهره مندی از یک زندگی آرام و راحت ، ناگزیرند ضمن همکاری قانونمند با یکدیگر و با تشکیل مدیریت ساختمان ، در ازای حقوقی که پیدا می کنند تکالیفی در مقابل دیگران بپذیرند .
برای مشخص شدن حقوق و تکالیف و ضمانت اجرای درست آن ، نیازمند اطلاع و آگاهی ازقانون هستیم . تاثیر این آگاهی و شناخت قانونی آن است که کمک می کند تا از بروز بسیاری از اختلافات ، و عدم مسئولیتها وهمچنین نا هماهنگ ی ها ی موجود بدلیل سوء مدیریت در آپارتمان ، پیشگیری کرده واز تکرار آنها جلوگیری نماید وضمن صرفه جویی در وقت و هزینه ها ، محیطی آرام و راحت برای همه ساکنین و مالکین فراهم نماید وحقوق همه محترم شمرده شود .

 

نقل از کتاب : زندگی درآپارتمان (قوانین و مقررات)

تهیه وتنظیم : حسن جمالی رشت آبادی

آذرماه ۱۳۸۵

تاريخ: ۱۹ آبان ۱۳۹۳ نويسنده: راهبر سایت | نظرات[۰]