وصول هزینه های مشترک | پایگاه اطلاع رسانی مجتمع های مسکونی - هوميار
صفحه نخست | سامانه هومیار | سوالات متداول | تماس با ما | درباره ما                به نام خدا
پایگاه اطلاع رسانی مجتمع های مسکونی – هوميار
(امروز چهارشنبه, ۱ خرداد , ۱۳۹۸ )
خوش آمديد (ورود به سيستم)(کاربر جدید)
وصول هزینه های مشترک

وصول هزینه های مشترک :

پس از تعیین سهم مالکین از هزینه های مشترک توسط مدیر (هیأت مدیره) به موجب حکم قانون، تمامی مالکان واحد ها مکلف به پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک اند و صرف نظر از این که از مشترکات یاد شده استفاده می کنند یا خیر، باید آن را پرداخت یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید، مستأجر می تواند از محل مال الاجاره هزینه های مربوط را پرداخت کند. (صدر ماده ۲۳ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها) به عبارتی مستأجر مکلف به پرداخت هزینه های مشترک نیست و در صورتی که آن را نپردازد مسئولیتی متوجه او نخواهد بود، اما در صورتی که مستأجر از محل مال الاجاره اقدام به پرداخت هزینه های مشترک نماید، چون ایت امر از سوی قانونگذار تجویز شده است، اعتراض مالک به مستأجر در مورد عدم پرداخت مال الاجاره به او وارد نخواهد بود و مالک تنها بعد از کسر هزینه های مشترک نسبت به مابقی مال الاجاره حق رجوع دارد.
در صورتی که پرداخت هزینه های مشترک به عهده استفاده کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند، مدیر می تواند علاوه بر مراجعه به استفاده کننده به مالک اصلی نیز مراجعه نماید. بر اساس ماده ۲۳ آیین نامه مسئولیت مالک و استفاده کننده در برابر مدیر مسئولیت تضامنی است، در حالی که آیین نامه نمی تواند در مقام تبیین زوایای مختلف مصوبات قانون و پر داخت بیشتر به جزئیات، جنبه تأسیسی داشته باشد و به وضع قواعدی بپردازد که قانونگذار در مصوبه خود به آن اشاره ننموده است.
مسئولیت تضامنی کاملاً جنبه استثنایی دارد و در صورتی مسئولیت جمعی تضامنی است که قانون یا قرارداد آن مسئولیت تضامنی را مورد شناسایی قرارداده باشد. مطابق ماده ۴۰۳ قانون تملک آپارتمانها “مسئولیت تضامنی یا به حکم قانون بر قرار می شود یا به موجب قرارداد، پس هر جا صراحتاً قانون یا قراردادی مسئولیت تضامنی مقرر نکرده باشد باید به اصل مراجعه نمود که اصل بر عدم مسئولیت تضامنی است”.۱

بند اول. ابلاغ اظهار نامه
اگر مالک یا مستأجر (استفاده کننده) از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک استنکاف کند، مدیر (هیأت مدیره) ساختمان مکلف است، سهم او را از هزینه های مشترک طی اظهارنامه ای مطالبه کند. در اظهارنامه مبلغ بدهی و صورت ریز مطالبات ساختمان قید می شود.۲
اظهارنامه به صراحت ماده ۱۵۶ ق.ا.د.م از طرق رسمی مطالبه حق است، که حسب مورد توسط اداره ثبت اسناد یا دفاتر دادگاه ها ابلاغ می شود. ارسال اظهارنامه در برخی موارد اجتناب ناپذیر است. (ماده ده مکرر قانون تملک آپارتمانها) اگر اظهارنامه توسط دفتر دادگاه ابلاغ شود، جهت رسیدگی به دادگاه تقدیم نخواهد شد، بنابراین با ابلاغ اظهارنامه توسط دفتر دادگاه وظیفه دفتر پایان یافته و نوبت به ارجاع آن به دادگاه نمی رسد.
اظهارنامه در سه نسخه تنظیم و به امضای مدیر ساختمان رسیده، یک نسخه از آن به بدهکار ابلاغ می گردد، یک نسخه به مدیر تحویل می شود و نسخه دیگر در دفتر دادگاه بایگانی می گردد.
هرگاه مالک یا مستأجر (استفاده کننده) ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم خود از هزینه های مشترک را نپردازد، مدیر (هیأت مدیره) ساختمان می تواند به تشخیص خود و با توجه به امکانات موجود واحد یا واحدهای بدهکار را از دریافت خدمات مشترک همچون شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره محروم کند. (ماده ده مکرر قانون تملک آپارتمانها) در واقع پس از ابلاغ اظهارنامه قطع خدمات مشترک، اولین ضمانت اجرای عدم پرداخت هزینه های مشترک از سوی مدیر علیه مالک یا مستأجر مستنکف است. مدیر نمی تواند پیش از ابلاغ اظهارنامه بدهکار را از دریافت خدمات مشترک محروم کند۳

بند دوم. صدور اجرائیه
اگر مالک یا مستأجر (استفاده کننده) پس از ابلاغ اظهارنامه و انقضای مهلت قانونی (ده روز) هم چنان از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک خودداری کند، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان، طبق تقاضای مدیر (هیأت مدیره) و بر اساس اظهارنامه ابلاغ شده، اجرائیه صادر خواهد کرد. به این منظور مدیر درخواست نامه ای تنظیم کرده، مدارکی که صلاحیت او را محرز نماید به پیوست درخواست نامه می کند. مدارک مثبت سمت مدیر یا هیأت مدیره که برای صدور اجرائیه باید ضمیمه گردد عبارت است از قرارداد بین مالکین یا تصمیم مجمع عمومی که طبق ماده هشت قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه مربوط اتخاذ می شود. هم چنین رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده به مالک یا استفاده کننده و صورت ریز سهم او از هزینه های مشترک باید ضمیمه در خواست شود.۴
بند سوم. طرح دعوی
در صورتی که قطع خدمات مشترک از سوی مدیر (هیأت مدیره) علیه مالک یا استفاده کننده بدهکار ممکن یا مؤثر نباشد- مانند موردی که آپارتمان خالی از سکنه است و قطع خدمات مشترک هیچ اثری ندارد- مدیر (هیأت مدیره) می تواند در دادگاه صالح طرح دعوی کند. بنابراین، به موجب ماده دوازده قانون آیین دادرسی مدنی که مقرر می دارد: “دعاوی مربوط به اموال غیر منقول اعم از دعاوی مالکیت،‌مزاحمت، ممانعت از حق،‌تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می شود که مال غیر منقول در حوزه آن واقع است”. مدیر می تواند در دادگاه صالح یعنی دادگاه محل وقوع آپارتمان طرح دعوی کند. مدیر (هیأت مدیره) به عنوان نماینده قانونی مالکین با ارائه مدارک مثبت سمت خود،‌ حق طرح دعوی و حضور در جلسات دادرسی را دارد.۵
دادگاه خارج از نوبت با حضور طرفین به دعوی مطروحه رسیدگی نموده و چنانچه بدهکاری مالک یا استفاده کننده را احراز نماید،‌ حسب تقاضای مدیر شخص ممتنع را به محرومیت از دریافت خدمات دولتی مانند: آب و برق و … محکوم،‌و پرداخت مبلغ بدهی و تأدیه جریمه معادل دو برابر مبلغ بدهی به نفع ساختمان ملزم می کند.
در صورتی که مالک یا استفاده کننده مجدداً و مکرراً از سوی دادگاه محکوم به پرداخت هزینه های مشترک شود،‌ علاوه بر سایر پرداختی ها مکلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محکوم بها به عنوان به عنوان جریمه می باشد. این مبلغ به نفع دولت از مالک به استفاده کننده بدهکار وصول می شود.
در صورتی که مالک یا استفاده کننده نسبت به تعیین سهم خود از هزینه های مشترک معترض باشد، می تواند مراتب اعتراض خود خود را به مدیر اعلام دارد و در صورت عدم توجه مدیر به اعتراض مالک و امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت هزینه های مشترک،‌ مدیر می تواند ضمن ابلاغ اظهارنامه به مالک مستنکف سهم او را از هزینه های مشترک مطالبه کند و مالک یا استفاده کننده نیز می تواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه در دادگاه صالح نسبت به نظر مدیر اعتراض نماید. دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات به موضوع رسیدگی نموده و رأی می دهد، یا استفاده کننده علی رغم اعتراض به اقدام مدیر برای این که از خدمات مشترک محروم نگردد، سهم خود از هزینه های مشترک را بپردازد، در این صورت اگر مالک یا استفاده کننده هم چنان بر اعتراض خود باقی بماند، می تواند با تقدیم عرض حال و ضمیمه نمودن مدارک و ادله خود، از دادگاه تقاضای صدور حکم مبنی بر تعیین سهم مالک یا استفاده کننده از هزینه های مشترک نماید. دادگاه پس از دعوت از طرفین مالک یا استفاده کننده و مدیر و با جلب نظر کارشناسان نسبت به قبول اعتراض مالک یا استفاده کننده و تعیین میزان سهم او از هزینه های مشترک و یا رد اعتراض او تصمیم می گیرد. تصمیم دادگاه برای هر دو طرف لازم الاتباع است.۶

اثر رأی دادگاه
از بررسی قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن چنین مستفاد می شود که در صورت طرح موضوع در دادگاه از سوی مالک یا استفاده کننده معترض، عملیات اجرایی از ناحیه اداره ثبت ادامه خواهد یافت، مگر این که دادگاه بدواً دستور توقف عملیات اجرایی و متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رأی خود به اداره ثبت صادر و اعلام کرده باشد، سپس در رأی صادره مالک معترض را ذی حق و مدیر را محکوم کند، در این صورت مدیر ملزم به تبعیت از حکم دادگاه است.
اما هر گاه به موجب رأی دادگاه، اعتراض مالک یا استفاده کننده رد گردد، نه تنها دادگاه دستور سابق خود دایر بر متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را لغو خواهد کرد، بلکه اداره ثبت مطابق ماده ده مکرر قانون تملک آپارتمانها و تبصره های آن، کماکان عملیات اجرایی را تعقیب خواهد نمود.۷

 

———————————————

۱٫سید رضا خاتمی، تقریرات درس حقوق تجارت ۳،‌ دکتر فخاری،‌ انتشارات دانشکده حقوق دانشگاه شهید بهشتی.
۲٫اظهار نامه نوشته ای است که مطابق مقررات قانونی تنظیم می شود و وسیله قانونی بیان مطلب است. “ترمینولوژی حقوق، ص ۵۸؛ نگاهی به قانون تملک آپارتمان ها، ص ۷۰”.
۳٫امیر هوشنگ دریاباری، حقوق و تکالیف آپارتمان نشینان، نشریه ایران، سال ۱۳۸۰، موضوع مسکن.
۴٫مطابق ماده ۲۴۲ آیین نامه اجرای مفاسد اسناد رسمی لازم الاجرا برای اجراییه های راجع به قانون الحاق ماده ده مکرر و دو تبصره به قانون تملک آپارتمان ها باید اوراق ذیل به ضمیم تقاضانامه اجرایی به اجرای ثبت محل تسلیم شود و در تقاضانامه قید گردد که بدهکار در مدت مقرر گواهی تقدیم درخواست اعتراض به محکمه را تسلیم نکرده است.
الف. رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده به مالک؛
ب. رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر (هیأت مدیره) و صورت ریز سهم مالک از هزینه های مشترک.
۵٫آیین دادرسی مدنی، ج ۱، ص۳۲۵٫
۶٫محمد زمان دریاباری، حقوق و تکالیف آپارتمان نشینان، نشریه ایرا- بخش نامه شماره ۱۵۷۴/۳-۹/۳/۵۵؛ مجموعه محشی بخش نامه های ثبتی، ص ۱۳۳؛ گزیده قوانین و بخش نامه های ثبتی، ص ۶۷۸٫
۷٫حقوق مالکین آپارتمان ها، ص ۱۲۹

تاريخ: ۲۰ مرداد ۱۳۹۲ نويسنده: راهبر سایت | نظرات[۰]


بدون نظر »

نظري وجود ندارد.

--- ---

ثبت يک نظر

معادله زیر را به جهت حفظ موارد امنیت سایت، کامل کنید: * Time limit is exhausted. Please reload the CAPTCHA.